안녕하세요.
공직 34년 동안 토지·건축·도시계획·지역개발과 관련된 행정업무를 수행하고, 단원구청장과 대부해양본부장을 역임한 더베스트행정사사무소 대표 김기서 행정사(전화문의 010-4331-3992)입니다.
토지에서 건축, 절토·성토, 진입로 개설, 야적장이나 주차장 조성 등을 계획한다면 먼저 개발행위허가 가능성을 검토해야 합니다.
그런데 개발행위허가 대상에 해당한다는 사실을 확인했다고 해서 허가를 받을 수 있는 것은 아닙니다.
개발행위허가의 핵심은 다음 질문에 있습니다.
“이 토지를 계획한 용도로 개발해도 주변 토지와 기반시설, 환경 및 도시계획에 문제가 없는가?”
허가권자는 단순히 서류가 갖춰졌는지만 보는 것이 아니라 개발 규모, 도시계획, 진입도로, 배수, 경사도, 절토·성토, 주변 환경과 경관 등을 종합적으로 검토합니다.
따라서 토지를 계약하거나 설계를 시작하기 전에 각각의 기준을 개별적으로 확인해야 합니다.
개발행위허가는 어떤 기준으로 결정되나요?
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조에 따르면 개발행위허가는 신청 내용이 법령에서 정한 기준에 맞는 경우에만 받을 수 있습니다.
실무에서는 다음 다섯 가지를 중심으로 검토합니다.
- 개발행위 규모가 용도지역별 허용 범위에 맞는가
- 도시·군관리계획과 성장관리계획 등에 어긋나지 않는가
- 도시·군계획사업 시행에 지장을 주지 않는가
- 토지 경사도, 수목, 배수, 주변 환경 및 경관과 조화를 이루는가
- 도로·상하수도 등 필요한 기반시설을 확보할 수 있는가
어느 한 가지 조건만 충족한다고 허가되는 구조가 아닙니다.
건축물의 용도가 허용되더라도 진입도로를 확보하지 못하거나 배수계획이 적절하지 않으면 허가가 어려울 수 있습니다. 반대로 도로가 있다고 하더라도 경사도나 절토·성토 규모, 도시계획과의 충돌 때문에 제한될 수 있습니다.
용도지역에서 건축 가능한 시설이면 개발행위허가도 가능한가요?
반드시 그렇지는 않습니다.
용도지역에서 해당 건축물의 용도가 허용된다는 것은 검토의 출발점입니다. 실제 허가를 받으려면 건폐율·용적률뿐만 아니라 다음 사항까지 충족해야 합니다.
- 개발행위허가 기준
- 건축법상 도로와 대지의 관계
- 농지전용 또는 산지전용 가능 여부
- 지구단위계획 및 성장관리계획
- 도시계획시설 저촉 여부
- 상하수도와 우수처리 가능 여부
- 환경·재해·경관 관련 기준
- 지방자치단체의 도시·군계획조례
따라서 “이 용도지역에서는 해당 건물을 지을 수 있다”는 말과 “이 토지에 실제로 허가받아 건축할 수 있다”는 말은 구분해야 합니다.
개발행위허가의 기본 개념과 허가 대상을 먼저 확인하려면 앞서 작성한 ‘개발행위허가란 무엇이며 어떤 행위가 허가 대상인가요?’ 글을 함께 참고하시기 바랍니다.
개발행위 규모가 기준 이하이면 허가를 받을 수 있나요?
개발행위 규모는 중요한 기준이지만, 규모 기준 이하라고 해서 자동으로 허가되는 것은 아닙니다.
국토계획법 시행령상 일반적인 용도지역별 개발행위 규모 기준은 다음과 같습니다.
- 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역: 1만㎡ 미만
- 공업지역: 3만㎡ 미만
- 보전녹지지역: 5천㎡ 미만
- 관리지역: 3만㎡ 미만
- 농림지역: 3만㎡ 미만
- 자연환경보전지역: 5천㎡ 미만
다만 예외 규정, 지방자치단체 조례, 개발행위의 종류와 입지에 따라 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
또한 동일한 사업자가 하나의 사업을 여러 필지나 여러 단계로 나누어 신청하더라도 사업 목적과 이용 형태가 사실상 하나라면 전체 개발 규모를 합산해 판단할 수 있습니다.
따라서 필지를 나누면 규모 기준을 피할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
진입도로는 어떤 기준으로 검토하나요?
도로는 개발행위허가에서 가장 자주 문제가 되는 항목 중 하나입니다.
실무에서는 도로를 다음 세 가지 측면에서 구분해 확인해야 합니다.
첫째, 건축법상 대지가 도로에 적법하게 접하고 있는지를 확인합니다.
둘째, 개발행위로 발생하는 차량과 보행자의 통행을 감당할 수 있는 도로 폭과 구조인지 확인합니다.
셋째, 해당 도로를 실제로 사용할 권리가 있는지, 도로 개설이나 확장이 가능한지를 확인합니다.
지목이 ‘도로’라는 이유만으로 건축법상 도로에 해당하는 것은 아닙니다. 반대로 현황상 사람들이 통행하고 있더라도 법적으로 인정된 도로가 아니거나 소유자의 사용승낙이 필요한 경우도 있습니다.
개발행위허가운영지침에서는 별도의 진입도로를 개설하는 경우 사업 규모에 따라 일정한 도로 폭을 검토하도록 정하고 있습니다. 일반적인 검토 예시는 다음과 같습니다.
- 개발 규모 5천㎡ 미만: 폭 4m 이상
- 개발 규모 5천㎡ 이상 3만㎡ 미만: 폭 6m 이상
그러나 이는 모든 토지에 동일하게 적용되는 절대적인 허가 기준이 아닙니다.
지역 여건, 건축물의 용도와 규모, 예상 교통량, 막다른 도로 여부, 교차 차량의 통행 가능성 및 지방자치단체 조례에 따라 다른 기준이 적용될 수 있습니다.
도로를 새로 연결한다면 도로점용허가, 도로연결허가, 하천·구거 점용, 농지전용 또는 산지전용이 추가로 필요한지도 확인해야 합니다.
배수계획은 왜 중요할까요?
개발행위를 하면 기존 지형과 토질이 달라지고 빗물이 지표면으로 빠르게 흘러내릴 수 있습니다.
토지를 포장하거나 건축물을 설치하면 빗물이 땅속으로 스며드는 면적이 줄어들어 주변 토지나 도로, 농경지로 더 많은 물이 흘러갈 수 있습니다.
따라서 배수계획에서는 다음 사항을 확인합니다.
- 개발 전후의 지표수 흐름
- 사업부지의 집수면적
- 우수 발생량과 배수시설의 처리 능력
- 배수관과 측구의 규격 및 경사
- 최종 방류지점
- 기존 구거·하천·배수로의 사용 가능 여부
- 토사 유출과 침식 방지대책
- 인접 토지 침수 가능성
- 오수와 우수의 분리 처리
- 구거나 배수로 사용에 필요한 점용허가 및 토지사용권원
부지 안에 배수관을 설치하는 것만으로는 충분하지 않습니다.
물이 최종적으로 어디까지 흘러가는지, 기존 배수로가 증가한 유량을 처리할 수 있는지, 제3자 소유의 토지나 시설을 통과하는지까지 확인해야 합니다.
특히 산지나 경사지에서는 집중호우 때 토사와 빗물이 한꺼번에 유출될 수 있으므로 침사지, 옹벽, 측구 및 사면보호계획을 함께 검토해야 합니다.
경사도 기준은 전국에서 동일한가요?
아닙니다.
경사도에 관하여 전국에 일률적으로 적용되는 하나의 숫자가 있는 것은 아닙니다.
국토계획법 시행령은 토지의 경사도, 임상, 표고, 인근 도로의 높이 및 배수 등에 필요한 세부 기준을 지방자치단체의 도시·군계획조례로 정할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 인터넷에서 자주 보이는 특정 경사도 수치를 전국 공통기준으로 적용해서는 안 됩니다.
같은 경사도의 토지라도 다음 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 해당 지방자치단체의 조례
- 평균경사도 산정 범위와 방법
- 임목의 분포와 산림 상태
- 토지의 표고
- 절토·성토의 높이
- 옹벽과 사면의 구조
- 인접 토지와 도로의 높이 차이
- 붕괴 및 토사유출 위험
- 산지전용허가 기준 충족 여부
경사도는 지도나 육안만으로 정확하게 판단하기 어렵습니다. 필요한 경우 현황측량과 경사도 분석을 통해 실제 수치를 확인해야 합니다.
절토·성토와 옹벽도 심사 대상인가요?
그렇습니다.
건축물을 설치할 수 있도록 땅을 깎거나 높이는 행위는 토지의 형질변경에 해당할 수 있습니다.
허가권자는 절토·성토의 높이와 면적뿐만 아니라 다음 사항을 함께 검토합니다.
- 자연지형 훼손 정도
- 절토면과 성토면의 안전성
- 사면 붕괴 가능성
- 옹벽의 높이와 구조
- 토사유출 방지대책
- 인접 토지와 건축물에 미치는 영향
- 개발 후 배수 방향의 변화
- 주변 경관과의 조화
성토를 통해 부지를 평탄하게 만들 수 있다는 이유만으로 허가 가능성이 보장되는 것은 아닙니다.
과도한 성토로 주변 토지보다 지반이 지나치게 높아지거나 높은 옹벽이 발생하면 경관, 안전, 배수 및 인접 토지 피해 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
환경과 경관은 어떻게 심사하나요?
개발행위허가는 신청 토지만 따로 떼어 판단하지 않습니다. 주변 토지의 이용 상태와 자연환경, 건축물의 형태를 함께 살펴봅니다.
주요 검토사항은 다음과 같습니다.
- 대기·수질·토양오염 발생 가능성
- 소음·진동·분진 발생 여부
- 생태계와 수목 훼손 정도
- 인근 주택과 농경지에 미치는 영향
- 건축물과 공작물의 높이·형태·색채
- 능선과 주요 조망점의 훼손 여부
- 역사·문화·향토적 가치가 있는 지역인지
- 우량농지나 보전할 필요가 있는 산림인지
- 주변 건축물 및 토지이용과 조화를 이루는지
환경 피해를 줄일 수 있다면 방음벽, 세륜시설, 침사지, 조경, 완충녹지 등의 설치를 허가조건으로 부과할 수 있습니다.
다만 저감시설을 설치한다는 이유만으로 입지상 중대한 문제가 모두 해소되는 것은 아닙니다.
도시계획에 맞지 않으면 허가가 어려운가요?
개발행위는 도시·군관리계획, 성장관리계획 및 도시·군계획사업의 시행에 지장을 주어서는 안 됩니다.
따라서 토지이용계획확인서에 표시된 용도지역만 확인해서는 부족합니다.
다음 사항까지 검토해야 합니다.
- 용도지구와 용도구역
- 지구단위계획구역 및 세부 지침
- 성장관리계획구역과 계획 내용
- 도시계획시설 저촉 여부
- 도로·공원 등 도시계획시설사업
- 개발제한구역 등 개별 규제
- 장래에 구체적으로 예정된 공공사업
- 해당 지역의 토지이용 및 개발 방향
현재 도시계획시설사업이 착공되지 않았더라도 구체적으로 계획된 사업의 시행에 지장을 줄 수 있다면 개발행위가 제한될 가능성이 있습니다.
기반시설이 부족하면 신청인이 직접 설치할 수 있나요?
사업에 필요한 도로, 상수도, 하수도, 전기 등 기반시설을 적절하게 확보할 수 있다면 신청인이 직접 설치하거나 비용을 부담하는 방식으로 검토할 수 있습니다.
하지만 다음 사항을 사전에 확인해야 합니다.
- 시설 설치가 물리적으로 가능한가
- 필요한 토지를 확보할 수 있는가
- 토지소유자의 사용승낙을 받을 수 있는가
- 관계기관과 협의가 가능한가
- 공사비가 사업성에 비해 과도하지 않은가
- 준공 후 시설의 관리주체가 명확한가
허가조건으로 기반시설 설치가 가능하더라도 실제 이행할 수 없는 조건이라면 사업을 완료할 수 없습니다.
따라서 허가 가능성과 함께 조건 이행 가능성 및 공사비까지 검토해야 합니다.
도시계획위원회 심의를 받으면 허가가 보장되나요?
도시계획위원회 심의 대상이라고 해서 허가가 보장되는 것은 아닙니다.
반대로 모든 개발행위허가가 도시계획위원회 심의를 받는 것도 아닙니다.
심의 대상은 용도지역, 개발행위의 종류와 규모, 건축물의 용도, 지방자치단체 조례 및 법령상 예외에 따라 달라집니다.
위원회에서는 주로 다음 사항을 검토합니다.
- 입지의 적정성
- 주변 토지이용과의 조화
- 도로와 교통처리계획
- 배수와 재해방지계획
- 절토·성토와 사면 안전
- 환경·경관 훼손
- 기반시설 확보계획
- 인근 주민과 시설에 미치는 영향
심의 결과에 따라 원안 의결, 조건부 의결, 재심의 또는 부결될 수 있습니다.
조건부 의결을 받았다면 조건의 내용이 설계와 사업계획에 반영될 수 있는지도 확인해야 합니다.
인접한 토지인데 허가 결과가 다른 이유는 무엇인가요?
토지가 서로 붙어 있더라도 허가 결과는 달라질 수 있습니다.
각 필지는 다음 조건이 다를 수 있기 때문입니다.
- 도로에 접한 길이와 도로 폭
- 실제 사용할 수 있는 진입로
- 토지의 높이와 경사도
- 배수 방향과 방류지점
- 산림과 수목의 상태
- 절토·성토 규모
- 건축물의 용도와 면적
- 도시계획시설 저촉 여부
- 인접 주택과 농지의 위치
- 기반시설 설치 가능성
인근 토지에 이미 건축물이 있다는 사실은 참고자료가 될 수 있지만, 동일한 허가를 보장하는 근거는 아닙니다.
과거에 허가된 시설은 현재와 다른 법령이나 조례가 적용되었을 수도 있고, 허가 없이 조성되었거나 적법화되지 않은 시설일 가능성도 확인해야 합니다.
사전검토를 위해 어떤 자료를 준비해야 하나요?
개발행위허가 가능성을 검토하려면 최소한 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
- 토지의 정확한 지번
- 토지이용계획확인서
- 토지대장과 지적도
- 등기사항증명서
- 현황사진과 항공사진
- 계획하는 건축물 또는 시설의 용도
- 예상 개발면적
- 대략적인 배치계획
- 진입도로의 위치와 폭
- 도로와 배수로의 소유관계
- 토지의 고저차와 경사도
- 절토·성토 예상 높이
- 상하수도 처리계획
- 농지 또는 산지 해당 여부
자료가 부족하면 행정기관도 구체적인 답변을 하기 어렵습니다.
“이 땅에 건물을 지을 수 있습니까?”라고 묻기보다 개발 목적, 규모, 진입도로, 토목계획을 제시하면서 쟁점별로 협의해야 보다 실질적인 답변을 받을 수 있습니다.
토지를 계약하기 전에 무엇을 확인해야 할까요?
토지를 계약하기 전에는 다음 순서로 확인하는 것이 안전합니다.
- 계획한 건축물이나 시설이 용도지역에서 허용되는지 확인합니다.
- 개발행위허가 대상과 규모 기준을 확인합니다.
- 진입도로의 법적 성격과 실제 사용 가능성을 확인합니다.
- 경사도와 절토·성토 규모를 검토합니다.
- 배수로와 최종 방류지점을 확인합니다.
- 농지전용·산지전용 등 관련 인허가를 확인합니다.
- 도시계획시설과 지구단위계획 등을 확인합니다.
- 환경·재해·경관 관련 제한을 확인합니다.
- 도시계획위원회 심의 대상인지 확인합니다.
- 기반시설 설치비와 허가조건 이행비용을 산정합니다.
토지 매입 전 전체적인 검토 순서는 ‘토지를 사기 전에 무엇을 확인해야 할까요? 개발행위·농지·산지·건축 인허가 검토 순서’ 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
개발행위허가는 종합적인 입지 검토입니다
개발행위허가는 서류만 갖추면 처리되는 단순한 신고 절차가 아닙니다.
해당 토지를 계획한 용도로 이용하는 것이 도시계획과 조화를 이루는지, 주변에 피해를 주지 않는지, 필요한 기반시설을 확보할 수 있는지를 종합적으로 판단하는 절차입니다.
특히 다음 다섯 가지는 초기 단계에서 반드시 확인해야 합니다.
- 진입도로를 적법하게 확보할 수 있는가
- 증가한 우수를 안전하게 배수할 수 있는가
- 경사도와 절토·성토 기준을 충족하는가
- 주변 환경과 경관에 과도한 영향을 주지 않는가
- 도시계획 및 기반시설 계획과 충돌하지 않는가
이 가운데 한 가지라도 해결하기 어렵다면 설계를 변경하거나 사업 규모를 조정해야 할 수 있습니다.
토지를 먼저 매입한 다음 문제를 발견하면 계약금과 설계비뿐만 아니라 측량비, 토목공사비, 금융비용까지 손실이 커질 수 있습니다.
따라서 토지 계약 전에는 토지이용계획확인서만 확인하지 말고 현장조사, 관계 법령, 지방자치단체 조례 및 개별 인허가 조건을 함께 검토하시기 바랍니다.
더베스트행정사사무소는 토지의 현황과 사업계획을 바탕으로 개발행위허가, 농지전용, 산지전용 및 건축 관련 인허가의 주요 쟁점을 종합적으로 검토해 드립니다.
개발행위허가 상담 안내
토지 매입 전 인허가 가능성 검토, 개발행위허가, 농지전용·산지전용 및 건축 관련 인허가에 관한 상담이 필요하면 문의하시기 바랍니다.
더베스트행정사 사무소
대표행정사 김기서
전화 010-4331-3992 / 031-364-8353
이 글의 검토 법령 및 기준
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조·제58조·제59조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제55조·제56조 및 별표 1의2
- 「개발행위허가운영지침」
- 「건축법」상 대지와 도로의 관계
- 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례
검토 기준일: 2026년 8월 26일
※ 이 글은 2026년 8월 26일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 허가 여부는 토지의 위치, 사업 내용, 지방자치단체 조례, 현장 여건 및 관계기관 협의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
다음 글에서는 ‘용도지역·용도지구·용도구역은 토지 이용을 어떻게 제한할까요?’를 살펴보겠습니다.
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