안녕하세요. 공직 34년 동안 도시계획·개발행위·건축을 비롯한 각종 행정업무와 인허가 현장을 경험하고, 안산시 단원구청장과 대부해양본부장을 역임한 더베스트행정사 사무소 대표 김기서 행정사입니다.
계획관리지역이나 자연녹지지역의 토지를 매입하려고 토지이용계획을 확인했더니 ‘성장관리계획구역’이라고 표시되는 경우가 있습니다.
계획관리지역에서 공장·창고·음식점 등의 건축물이 일반적으로 허용되더라도 해당 토지가 성장관리계획상 주거형·산업형 등 어느 유형에 포함되는지에 따라 건축물의 용도, 도로 폭, 건축선 후퇴, 배치·색채·높이와 경관기준이 달라질 수 있습니다.
성장관리계획구역에서는 용도지역의 일반적인 건축제한뿐 아니라 해당 지방자치단체가 수립한 성장관리계획 결정도·시행지침·관리카드를 함께 확인해야 합니다.
또한 성장관리계획을 준수하면 건폐율이나 용적률이 완화될 수 있지만, 구역에 포함됐다는 이유만으로 법정 최대비율이 자동 적용되는 것은 아닙니다.
이 글에서는 성장관리계획구역의 의미와 허용용도·건폐율·용적률·도로·건축배치·경관 기준, 토지계약 전 확인해야 할 실무자료를 순서대로 설명하겠습니다.
Q. 성장관리계획은 무엇인가요?
성장관리계획은 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 중 개발수요가 높거나 체계적인 관리가 필요한 지역의 난개발을 방지하기 위한 계획입니다.
비시가화지역에서는 개별 필지 단위의 개발행위가 반복되면서 좁은 도로, 불규칙한 건축물 배치, 주거시설과 공장의 혼재, 배수·교통·환경 문제 등이 발생할 수 있습니다.
성장관리계획은 이러한 지역을 일정한 구역으로 묶어 도로와 기반시설, 건축물의 용도·배치·높이, 환경과 경관을 종합적으로 관리하기 위해 수립합니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제75조의2에 따르면 다음과 같은 지역의 전부 또는 일부를 성장관리계획구역으로 지정할 수 있습니다.
- 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되거나 예상되는 지역
- 주변 토지이용이나 교통여건 변화로 향후 시가화가 예상되는 지역
- 주변지역과 연계해 체계적으로 관리할 필요가 있는 지역
- 지역·지구 등의 변경으로 토지이용 행위제한이 완화되는 지역
- 그 밖에 난개발 방지와 체계적인 관리가 필요한 지역
성장관리계획구역은 모든 계획관리지역에 당연히 적용되는 것이 아닙니다. 해당 지방자치단체가 법정 절차에 따라 구역을 지정하고 성장관리계획을 수립·고시해야 적용됩니다.
Q. 성장관리계획구역과 성장관리계획은 같은 것인가요?
성장관리계획구역은 계획을 적용할 공간적 범위이고, 성장관리계획은 그 구역에서 지켜야 할 구체적인 개발·건축 기준입니다.
성장관리계획구역을 지정할 때는 주민과 지방의회의 의견을 듣고 관계 행정기관 협의와 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 합니다.
구역이 지정되면 지형도면과 함께 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.
「국토계획법」 제75조의3에 따르면 성장관리계획에는 구역 지정 목적을 달성하는 데 필요한 다음 사항을 포함할 수 있습니다.
- 도로·공원 등 기반시설의 배치와 규모
- 건축물의 용도제한, 건폐율 또는 용적률
- 건축물의 배치·형태·색채 및 높이
- 환경관리와 경관계획
- 그 밖에 난개발 방지와 체계적인 관리에 필요한 사항
따라서 토지이용계획확인서에서 성장관리계획구역이라는 표시만 확인해서는 실제 제한내용을 알 수 없습니다. 해당 토지에 적용되는 성장관리계획 결정도서와 시행지침을 추가로 확인해야 합니다.
Q. 성장관리계획은 개발행위허가에 어떤 영향을 주나요?
성장관리계획구역에서 개발행위 또는 건축물의 용도변경을 하려면 「국토계획법」 제75조의4에 따라 그 성장관리계획에 맞아야 합니다.
개발행위에는 일반적으로 다음 행위가 포함됩니다.
- 건축물의 건축 또는 공작물 설치
- 토지의 형질변경
- 토석 채취
- 토지분할
- 일정한 물건을 쌓아 놓는 행위
성장관리계획이 수립된 지역에서는 개발행위허가의 일반기준만 충족해서는 부족할 수 있습니다.
계획한 시설이 성장관리계획상 허용되는 용도인지, 필요한 도로 폭을 확보했는지, 건축선 후퇴와 조경·색채 기준을 지켰는지 등을 함께 심사받게 됩니다.
성장관리계획은 단순한 참고자료가 아니라 개발행위와 용도변경에 직접 적용되는 계획이므로 토지계약 전에 검토해야 합니다.
Q. 성장관리계획에서는 지역을 어떻게 구분하나요?
성장관리계획은 토지이용 현황과 개발방향에 따라 구역을 여러 관리유형으로 구분할 수 있으며, 구체적인 명칭과 기준은 지방자치단체별 계획마다 다릅니다.
일부 지방자치단체에서는 다음과 같은 유형을 사용하기도 합니다.
- 주거형
- 산업형
- 일반형
- 관광·휴양형
- 관리형
- 보전형
그러나 이러한 명칭이 전국적으로 동일하게 사용되는 법정 고정분류는 아닙니다.
같은 ‘주거형’이라도 지방자치단체에 따라 허용용도, 도로기준, 건축물 높이, 경관기준이 다를 수 있습니다. 어떤 지역에서는 하나의 필지가 두 개 유형의 경계에 걸칠 수도 있습니다.
따라서 인터넷에서 다른 지역의 성장관리계획 사례를 찾아 적용하지 말고, 해당 시·군의 최신 성장관리계획 결정도와 시행지침을 확인해야 합니다.
Q. 허용용도와 불허용도는 어떻게 확인하나요?
계획한 사업의 명칭을 「건축법 시행령」 별표 1의 건축물 용도로 판단한 후 성장관리계획의 유형별 허용·불허용도와 대조해야 합니다.
성장관리계획은 관리유형별로 건축물 용도를 제한할 수 있습니다.
예를 들어 주거환경을 보호하는 유형에서는 공장·창고·위험물 관련 시설이나 교통유발이 큰 시설을 제한할 수 있습니다.
산업기능을 유도하는 유형에서는 공장과 창고를 검토할 수 있지만 업종, 규모, 환경오염 가능성 등에 따라 다시 제한될 수 있습니다.
‘카페’, ‘공방’, ‘물류센터’, ‘자원순환시설’ 같은 사업명칭만으로 판단하면 안 됩니다. 실제 시설이 다음 중 어느 용도에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다.
- 제1종 근린생활시설
- 제2종 근린생활시설
- 공장
- 창고시설
- 판매시설
- 위험물 저장 및 처리시설
- 자원순환 관련 시설
- 숙박시설
- 관광휴게시설
성장관리계획에서 용도가 허용되더라도 용도지역의 건축제한과 개별법상 입지기준까지 모두 충족해야 합니다.
반대로 용도지역에서 일반적으로 허용되는 시설이라도 성장관리계획이 해당 유형에서 불허하면 개발행위허가나 용도변경이 제한될 수 있습니다.
Q. 계획관리지역이면 건폐율 50%가 자동 적용되나요?
계획관리지역이 성장관리계획구역에 포함됐다는 이유만으로 건폐율 50%가 자동 적용되는 것은 아닙니다.
「국토계획법」 제75조의3제2항은 성장관리계획구역에서 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 조례로 정한 비율까지 건폐율을 완화할 수 있도록 규정합니다.
법률상 완화 가능한 상한은 다음과 같습니다.
| 용도지역 | 성장관리계획에 따른 건폐율 완화 상한 |
|---|---|
| 계획관리지역 | 50% 이하 |
| 생산관리지역·농림지역 | 30% 이하 |
| 자연녹지지역·생산녹지지역 | 30% 이하 |
위 비율은 모든 토지에 바로 적용되는 확정 건폐율이 아닙니다.
실제로 완화받으려면 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 해당 토지가 성장관리계획구역에 포함되는지
- 성장관리계획이 해당 토지에 완화기준을 정했는지
- 지방자치단체 도시·군계획조례가 정한 비율이 얼마인지
- 도로·건축선·조경·건축물 용도 등 완화조건을 충족하는지
- 해당 사업이 다른 법률상 제한을 받지 않는지
완화조건을 충족하지 못하면 해당 용도지역의 일반적인 건폐율을 적용받거나 계획에서 정한 더 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.
Q. 계획관리지역의 용적률도 완화될 수 있나요?
성장관리계획구역 내 계획관리지역은 성장관리계획과 조례에서 정한 경우 125% 이하의 범위에서 용적률을 완화할 수 있습니다.
「국토계획법」 제75조의3제3항은 계획관리지역에 한해 용적률 완화 가능성을 규정하고 있습니다.
그러나 법률상 125%는 완화 가능한 최대 범위입니다. 해당 지방자치단체 조례가 100% 또는 그 밖의 비율로 정할 수 있고, 성장관리계획에서 정한 조건을 충족해야 합니다.
따라서 토지 매매나 사업성 분석을 할 때 처음부터 용적률 125%를 전제로 건축면적과 수익성을 계산하면 안 됩니다.
다음 기준을 순서대로 확인해야 합니다.
- 용도지역의 기본 용적률
- 지방자치단체 조례의 용적률
- 성장관리계획의 완화 대상과 조건
- 대상 토지의 관리유형
- 도로·기반시설·경관 등 계획기준 충족 여부
주차장, 대지안의 공지, 높이, 도로, 오수처리 등 다른 기준 때문에 완화된 용적률을 실제로 모두 활용하지 못할 수도 있습니다.
Q. 성장관리계획에서는 도로를 어떻게 관리하나요?
성장관리계획은 난개발을 방지하기 위해 진입도로의 폭, 연결방식, 도로 확폭, 전면공지 및 차량출입 등에 관한 기준을 정할 수 있습니다.
구체적으로 다음 사항이 포함될 수 있습니다.
- 개발규모와 용도에 따른 진입도로 폭
- 기존 도로의 확폭
- 막다른 도로의 길이와 폭
- 도로 중심선 또는 경계선 기준 후퇴
- 전면공지 확보
- 차량출입구 위치
- 교차로 주변 차량출입 제한
- 도로 모서리의 가각전제
- 보행공간 확보
- 둘 이상의 개발행위를 고려한 도로 연결
토지가 현황도로에 접해 있다고 해서 성장관리계획의 도로기준을 충족한 것은 아닙니다.
지목상 도로인지, 건축법상 도로인지, 실제 도로 폭은 얼마인지, 도로 사용권원을 확보했는지, 계획상 확폭이나 후퇴가 필요한지를 각각 확인해야 합니다.
공장·창고·대형음식점처럼 차량통행이 많은 시설은 일반 주택보다 넓은 도로나 별도의 교통처리기준이 요구될 수 있습니다.
도로 확폭을 위해 토지 일부를 후퇴하거나 포장해야 한다면 실제 건축 가능한 면적과 공사비에도 영향을 줍니다.
Q. 전면공지와 도로 후퇴 부분은 어떻게 사용해야 하나요?
성장관리계획에서 전면공지나 도로 후퇴를 요구하는 경우 그 부분의 조성·사용방법도 시행지침에 따라야 합니다.
계획에 따라 다음과 같은 기준이 적용될 수 있습니다.
- 인접 도로와 높이 차이가 없도록 조성
- 차량이나 보행자의 통행에 지장이 없도록 포장
- 담장·화단·계단·적치물 설치 제한
- 주차공간 사용 제한
- 건축물·공작물 설치 제한
- 인접 필지의 후퇴 부분과 연속되도록 조성
- 배수시설 설치
후퇴 부분의 소유권이 토지소유자에게 있다고 해서 자유롭게 주차장·야적장·영업공간으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
토지계약 전에는 도로와 전면공지 확보 후 남는 면적으로 건축물·주차장·조경·하역공간을 배치할 수 있는지 검토해야 합니다.
Q. 건축물의 배치와 높이도 제한하나요?
성장관리계획은 주변 환경과의 조화, 도로변 경관 및 주거·산업시설 간 영향을 고려해 건축물의 배치·형태·색채·높이를 정할 수 있습니다.
시행지침에서 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 도로 또는 대지경계선으로부터 건축물 이격
- 건축물의 권장 배치방향
- 최고높이 또는 층수
- 지붕 형태와 경사
- 외벽 재료와 색채
- 옹벽의 높이와 재료
- 절토·성토 사면의 처리
- 담장과 출입문 형태
- 야외적치장 차폐
- 주거지와 공장·창고 사이 완충공간
- 조경과 녹지 확보
용도지역상 높이 제한을 충족하더라도 성장관리계획에서 정한 별도 높이나 배치기준에 맞지 않으면 허가가 어려울 수 있습니다.
특히 경사지 토지는 건축물 높이뿐 아니라 옹벽, 사면, 절토·성토 및 경관 노출을 함께 검토해야 합니다.
Q. 환경관리와 경관계획에서는 무엇을 확인하나요?
환경관리와 경관계획은 단순히 건물 색상만 정하는 것이 아니라 배수·오수·비산먼지·소음·조경·옹벽·야적장 차폐 등 주변 환경에 미치는 영향을 관리합니다.
시설의 종류에 따라 다음 사항이 계획기준에 포함될 수 있습니다.
- 우수와 오수의 처리
- 비점오염 저감
- 절토·성토 최소화
- 자연지형 보전
- 기존 수목과 녹지 보전
- 대지경계 완충녹지
- 공장·창고의 야적장 차폐
- 소음·진동·먼지 저감
- 옥외조명
- 지붕·외벽 색채
- 옹벽과 사면 녹화
- 하천·주거지와의 이격
성장관리계획 기준을 충족하더라도 대기·폐수·소음진동·가축분뇨·폐기물 등 개별 환경법상 허가·신고 대상 여부는 별도로 확인해야 합니다.
Q. 성장관리계획은 어디에서 확인하나요?
토지이용계획확인서와 토지이음에서 구역 지정 여부를 확인한 뒤 관할 지방자치단체의 최신 성장관리계획 결정도서를 확보해야 합니다.
실무에서는 다음 자료를 확인합니다.
1. 성장관리계획구역 지형도면
대상 토지가 구역 안에 포함되는지, 경계에 걸쳐 있는지를 확인합니다.
2. 성장관리계획 종합계획도 또는 결정도
대상 필지의 관리유형, 도로·기반시설·경관관리 사항 등을 확인합니다.
3. 성장관리계획 시행지침
허용용도, 건폐율·용적률 완화조건, 도로, 건축배치, 높이, 색채, 조경과 환경관리 기준을 확인합니다.
4. 필지별 관리카드
지방자치단체가 관리카드를 운영하는 경우 해당 필지의 관리유형과 적용기준을 확인할 수 있습니다.
5. 최초 고시와 재정비·변경고시
성장관리계획은 변경될 수 있고, 법률상 5년마다 타당성을 전반적으로 재검토해 정비해야 합니다. 최초 자료뿐 아니라 최신 재정비 고시와 변경도서를 확인해야 합니다.
인터넷 검색으로 찾은 과거 ‘성장관리방안’ 자료가 현재의 성장관리계획과 다를 수 있으므로 문서명·고시일·시행일을 확인해야 합니다.
Q. 기존에 허가받은 사업도 새 성장관리계획을 적용받나요?
성장관리계획 시행 전 접수하거나 허가받은 사업의 적용기준은 해당 계획의 부칙·행정사항·경과조치와 변경허가의 내용에 따라 판단해야 합니다.
일부 성장관리계획 시행지침은 시행 전에 개발행위허가를 신청했거나 관련 인허가를 받은 경우 종전 기준을 적용할 수 있도록 경과조치를 둡니다.
그러나 모든 지역의 경과조치가 같지는 않습니다.
또한 기존 허가를 변경할 때 변경 규모와 내용에 따라 새로운 성장관리계획을 적용할 수 있습니다.
다음 자료를 확인해야 합니다.
- 성장관리계획 결정·고시일
- 시행지침의 시행일
- 최초 개발행위허가 신청일
- 건축허가·신고일
- 허가받은 설계와 공사내용
- 변경허가 또는 변경신고 내용
- 준공 여부
- 시행지침의 경과조치
기존 허가사례가 있다는 이유만으로 현재 같은 시설을 허가받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
Q. 성장관리계획의 관리유형을 변경해 달라고 할 수 있나요?
토지소유자가 의견을 제출하거나 계획변경을 요구할 수는 있지만 원하는 관리유형으로 반드시 변경되는 것은 아닙니다.
성장관리계획은 개별 토지의 사업수익뿐 아니라 지역 전체의 토지이용, 기반시설, 주거환경, 교통, 경관과 난개발 방지를 종합적으로 고려하는 행정계획입니다.
변경 가능성을 검토할 때는 다음 사항이 중요합니다.
- 주변 토지의 실제 이용현황
- 주거·산업시설의 분포
- 도로와 기반시설의 수용능력
- 환경오염과 민원 가능성
- 인접 관리유형과의 연계성
- 상위 도시·군계획과의 정합성
- 특정 토지에 대한 특혜 가능성
- 주민과 관계기관 의견
- 지방도시계획위원회 심의
단순히 공장이나 창고를 건축하고 싶다는 사정만으로 주거형을 산업형으로 변경하기는 어렵습니다.
변경을 요청하려면 현황조사, 변경 필요성, 공익성, 기반시설과 환경에 미치는 영향 등을 구체적으로 제시해야 합니다.
Q. 토지계약 전에는 어떤 순서로 확인해야 하나요?
성장관리계획구역의 토지는 관리유형과 세부 시행기준을 실제 사업계획에 대입한 후 계약 여부를 판단해야 합니다.
권장 검토순서는 다음과 같습니다.
- 사업부지의 정확한 지번과 전체 필지를 확정합니다.
- 계획한 시설의 건축법상 용도를 판단합니다.
- 토지이용계획확인서에서 용도지역과 성장관리계획구역을 확인합니다.
- 최신 성장관리계획 고시와 재정비·변경고시를 찾습니다.
- 지형도면에서 대상 토지의 구역 포함 여부를 확인합니다.
- 결정도·종합계획도에서 관리유형을 확인합니다.
- 시행지침에서 허용·불허용도를 확인합니다.
- 건폐율·용적률과 완화조건을 확인합니다.
- 도로 폭·확폭·후퇴·전면공지 기준을 확인합니다.
- 건축물 배치·높이·색채·조경 기준을 확인합니다.
- 배수·오수·환경·경관 기준을 확인합니다.
- 농지전용·산지전용과 개별 환경인허가를 확인합니다.
- 현장조사와 현황측량을 실시합니다.
- 관할 도시계획·개발행위·건축부서와 사전협의합니다.
- 검토 결과를 토지계약 조건과 사업계획에 반영합니다.
토지계약서에는 필요한 경우 인허가 불가 시 계약해제, 계약금 반환, 도로사용권원 확보, 농지·산지전용 가능 여부 등에 관한 특약을 검토해야 합니다.
성장관리계획은 제한과 완화를 함께 정하는 계획입니다
성장관리계획은 개발을 무조건 금지하기 위한 계획도 아니고, 건폐율과 용적률을 자동으로 높여주는 계획도 아닙니다.
난개발을 방지하기 위해 건축물의 용도·도로·배치·경관을 관리하면서 계획기준을 충족한 개발에는 법령과 조례가 허용하는 범위에서 건폐율·용적률 완화를 적용할 수 있는 제도입니다.
토지를 검토할 때는 다음 질문에 답할 수 있어야 합니다.
- 해당 토지가 성장관리계획구역에 포함되는가
- 현재 적용되는 최신 계획은 무엇인가
- 토지의 관리유형은 무엇인가
- 계획한 건축물 용도가 허용되는가
- 필요한 도로 폭과 전면공지를 확보할 수 있는가
- 건폐율·용적률 완화조건을 충족하는가
- 건축물의 배치·높이·색채 기준에 맞는가
- 환경·경관·배수기준을 충족하는가
- 농지·산지·환경 등 개별 인허가가 가능한가
- 후퇴와 기반시설 확보 후에도 사업성이 있는가
토지 가격이나 용도지역만 보고 계약하기보다 성장관리계획 결정도서와 구체적인 사업계획을 함께 검토해야 설계변경, 사업규모 축소, 추가 공사비 및 인허가 지연을 줄일 수 있습니다.
더베스트행정사 사무소는 토지의 지번과 사업계획을 바탕으로 성장관리계획, 용도지역, 개발행위허가, 농지·산지전용 및 건축 관련 인허가의 주요 쟁점을 종합적으로 검토해 드립니다.
토지·개발 인허가 상담 안내
토지 매입 전 성장관리계획 분석, 개발행위허가, 농지·산지전용 및 건축 관련 인허가 검토가 필요하면 문의하시기 바랍니다.
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전화: 010-4331-3992
사무실: 031-364-8353
이 글의 검토 법령 및 공식자료
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조·제58조·제75조의2부터 제75조의4·제77조·제78조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조·제55조·제56조·제70조의12부터 제70조의14
- 국토교통부 「성장관리계획수립지침」
- 「건축법 시행령」 별표 1
- 「토지이용규제 기본법」 제8조·제10조
- 해당 지방자치단체 도시·군계획조례
- 해당 성장관리계획 결정고시·지형도면·종합계획도·시행지침
검토 기준일: 2026년 8월 28일
※ 이 글은 일반적인 법령과 성장관리계획 검토방법을 설명한 자료입니다. 실제 적용기준은 해당 토지의 용도지역과 관리유형, 지방자치단체 조례, 성장관리계획 결정도서, 사업의 용도·규모 및 관계기관 협의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
다음 글부터는 개발행위·토지인허가 분야의 세부 실무편으로 이어가겠습니다. 첫 번째 세부글에서는 ‘계획관리지역에서 공장·창고를 지을 수 있을까요? 성장관리계획·도로·환경 인허가 확인법’을 살펴보겠습니다.
본문은 현재 시행 중인 「국토계획법」 2026년 7월 1일 시행본을 기준으로 확인했습니다. 법 제75조의3은 성장관리계획에 기반시설, 건축물의 용도·건폐율·용적률, 배치·형태·색채·높이 및 환경·경관계획을 포함할 수 있도록 하고, 제75조의4는 개발행위와 건축물 용도변경이 성장관리계획에 맞도록 규정합니다. 건폐율·용적률 완화는 해당 성장관리계획과 지방자치단체 조례가 정한 경우에만 적용됩니다. 국토계획법 제75조의3, 국토계획법 제75조의4, 국토계획법 시행령 제70조의14
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