안녕하세요. 공직 34년 동안 도시계획·개발행위·건축을 비롯한 각종 행정업무와 인허가 현장을 경험하고, 안산시 단원구청장과 대부해양본부장을 역임한 더베스트행정사 사무소 대표 김기서 행정사입니다.
계획관리지역은 도시지역으로 편입될 가능성이 있거나 자연환경을 고려해 제한적으로 이용·개발할 필요가 있는 지역입니다.
다른 비도시지역보다 개발 가능성이 높아 공장이나 창고 부지로 검토되는 경우가 많지만, 계획관리지역이라는 이유만으로 모든 공장·창고를 건축할 수 있는 것은 아닙니다.
실제 가능 여부를 판단하려면 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 건축법상 정확한 건축물 용도
- 제조업종과 생산공정
- 국토계획법과 지방자치단체 조례의 건축제한
- 성장관리계획의 허용용도와 배치기준
- 개발행위허가 기준
- 진입도로와 차량 회전·교행 가능성
- 농지전용 또는 산지전용
- 공장설립 승인·등록
- 대기·폐수·소음·진동 등 환경인허가
- 소규모 환경영향평가 대상 여부
- 주변 주택과 축사·학교·하천 등 입지 여건
따라서 토지계약 전에는 단순히 “계획관리지역이니 공장이나 창고를 지을 수 있다”는 설명만 믿어서는 안 됩니다.
계획관리지역이면 공장을 지을 수 있나요?
계획관리지역에서는 일정한 공장을 건축할 수 있지만, 모든 제조시설이 허용되는 것은 아닙니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조와 별표 20은 계획관리지역에서 건축할 수 없는 건축물을 정하고 있습니다.
공장은 업종과 생산공정, 배출시설의 종류 및 주변 환경에 미치는 영향에 따라 제한될 수 있습니다.
같은 제조업이라도 다음 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 사용하는 원료와 부원료
- 주요 생산품
- 제조공정과 설치 기계
- 대기오염물질 발생 여부
- 폐수배출시설 설치 여부
- 특정수질유해물질 배출 여부
- 소음·진동 발생 정도
- 폐기물의 종류와 처리방법
- 위험물 또는 유해화학물질 취급 여부
- 공장의 연면적과 제조시설 면적
- 성장관리계획 수립 여부
- 지방자치단체 도시·군계획조례
사업자가 사용하는 상호나 업태만으로 공장 허용 여부를 판단할 수는 없습니다.
토지를 매입하기 전에 한국표준산업분류상 업종코드와 구체적인 제조공정도를 기준으로 관계부서에 확인해야 합니다.
건축법상 공장과 공장등록 대상은 같은 개념인가요?
건축법상 ‘공장’과 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」상 공장은 적용 목적과 판단기준이 다릅니다.
건축법에서는 물품의 제조·가공 또는 수리에 계속 이용되는 건축물로서 제2종 근린생활시설 등에 해당하지 않는 것을 공장으로 분류합니다.
반면 공장설립 관련 법령에서는 제조업을 하기 위한 사업장의 범위와 제조시설·부대시설 등을 기준으로 공장 여부를 판단합니다.
이에 따라 다음과 같은 차이가 생길 수 있습니다.
- 건축물대장상 용도는 공장이지만 별도의 공장등록 대상이 아닌 경우
- 소규모 제조시설로서 제2종 근린생활시설에 해당하는 경우
- 기존 창고를 제조장으로 사용해 불법 용도변경이 되는 경우
- 공장설립 승인을 받았지만 건축·개발행위 절차가 별도로 필요한 경우
공장설립 승인이나 등록을 받았다고 해서 건축허가와 개발행위허가가 자동으로 처리되는 것도 아닙니다.
건축물의 용도, 제조시설 면적, 업종 및 입지에 따라 공장설립 승인·신고·등록 절차를 구분해야 합니다.
계획관리지역에서 창고는 모두 허용되나요?
창고시설도 구체적인 사용 형태에 따라 판단해야 합니다.
건축법상 창고시설에는 일반창고뿐 아니라 냉장·냉동창고, 물류창고 등이 포함될 수 있습니다. 그러나 위험물 저장 및 처리 시설이나 특정 물류시설은 일반적인 창고와 적용 기준이 다릅니다.
창고를 계획할 때는 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 보관하는 물품의 종류
- 위험물·유해화학물질 보관 여부
- 냉동기·냉각탑 등 설비 설치 여부
- 화물차의 종류와 운행 횟수
- 상하차 공간과 차량 대기공간
- 바닥면적과 층수
- 물류터미널 해당 여부
- 소방시설과 방화구획
- 주차장 설치기준
- 진입도로 폭과 도로 구조
건축허가를 창고로 받은 뒤 제조·가공 작업을 하면 무단 용도변경이나 공장 미등록 문제가 발생할 수 있습니다.
반대로 제품을 단순히 보관하는 시설인데 공장으로 잘못 검토하면 불필요한 절차를 거칠 수 있으므로 실제 운영계획을 먼저 확정해야 합니다.
성장관리계획이 있으면 무엇이 달라지나요?
성장관리계획은 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 중 개발압력이 높거나 체계적인 관리가 필요한 지역에 수립할 수 있는 계획입니다.
성장관리계획구역에서는 관리유형별로 다음 사항이 정해질 수 있습니다.
- 허용하거나 제한하는 건축물의 용도
- 건축물의 배치와 형태
- 건축선과 전면공지
- 도로의 폭과 연결 기준
- 차량 출입구 위치
- 주차장과 조경계획
- 환경·경관 관리기준
- 기반시설 확보 기준
- 건폐율·용적률 완화조건
따라서 같은 계획관리지역이라도 성장관리계획구역의 안과 밖, 또는 성장관리계획의 관리유형에 따라 공장·창고의 허용 여부와 개발조건이 달라질 수 있습니다.
성장관리계획이 수립됐다고 해서 공장이나 창고가 무조건 허용되는 것도 아닙니다.
해당 필지가 산업형·일반형·주거형 등 어느 관리유형에 포함되는지, 시행지침에서 계획한 시설을 허용하는지 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서만으로 세부 기준을 모두 확인하기 어려울 수 있으므로 다음 자료를 함께 검토해야 합니다.
- 성장관리계획 결정도
- 관리유형 구분도
- 시행지침
- 기반시설계획도
- 건축물 용도계획
- 교통처리계획
- 경관·환경관리계획
- 결정 및 변경 고시문
최초 결정 이후 성장관리계획이 변경됐을 수 있으므로 반드시 최신 결정도서와 시행지침을 확인해야 합니다.
건폐율과 용적률은 얼마까지 가능한가요?
일반적인 계획관리지역의 건폐율은 40퍼센트 이하, 용적률은 100퍼센트 이하의 범위에서 지방자치단체 도시·군계획조례로 정합니다.
다만 성장관리계획이 수립된 지역에서는 법령과 조례 및 해당 계획에서 정한 요건을 충족할 때 완화가 적용될 수 있습니다.
계획관리지역의 경우 성장관리계획에 따라 건폐율은 50퍼센트 이하, 용적률은 해당 용도지역에 적용되는 상한의 125퍼센트 이하 범위에서 조례로 완화될 수 있습니다.
그러나 완화 수치는 자동으로 적용되지 않습니다.
다음 조건을 모두 확인해야 합니다.
- 성장관리계획에 완화 규정이 있는지
- 해당 관리유형에 완화가 적용되는지
- 지방자치단체 조례가 완화 범위를 정했는지
- 도로·주차·조경 등 완화조건을 충족하는지
- 건축하려는 공장·창고가 허용용도인지
토지 가격이나 사업성을 계산할 때 처음부터 최대 건폐율과 용적률을 적용하면 실제 허가면적과 큰 차이가 생길 수 있습니다.
공장·창고 부지에서 도로가 중요한 이유는 무엇인가요?
공장과 창고는 대형 차량의 통행이 많기 때문에 도로가 허가 가능성을 좌우하는 핵심 조건입니다.
토지가 도로에 접해 있다는 사실만으로 충분하지 않습니다.
다음 사항을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 건축법상 도로에 해당하는지
- 개발행위허가 기준상 진입도로를 확보했는지
- 도로의 실제 폭과 지적도상 폭이 일치하는지
- 사유지를 통과하는 구간이 있는지
- 도로 사용권이나 소유권을 확보했는지
- 교행구간과 회차공간이 필요한지
- 대형 화물차가 진입할 수 있는 선형인지
- 급경사·급커브·교량·통과높이 제한이 있는지
- 기존 도로의 확장이나 도로 기부채납이 필요한지
- 도로점용허가 또는 연결허가가 필요한지
- 성장관리계획의 도로 기준에 맞는지
지적도에는 도로가 표시돼 있어도 현장에 도로가 개설되지 않은 경우가 있고, 현황도로가 있어도 건축법상 도로로 인정되지 않을 수 있습니다.
좁은 농로나 마을안길을 이용하는 경우에는 차량 통행으로 인한 민원과 도로 확장 비용도 검토해야 합니다.
개발행위허가에서는 무엇을 심사하나요?
공장이나 창고를 신축하면서 절토·성토, 부지 정지, 진입도로 개설 등을 하면 일반적으로 개발행위허가가 필요합니다.
개발행위허가에서는 건축물의 용도뿐 아니라 토지 자체가 개발에 적합한지를 종합적으로 심사합니다.
주요 검토사항은 다음과 같습니다.
- 도시·군관리계획과의 적합성
- 주변 토지이용과의 조화
- 경사도와 표고
- 절토·성토의 높이
- 옹벽과 사면의 안전성
- 진입도로와 교통처리
- 우수·오수 배수계획
- 상수도와 용수 공급
- 하수처리 또는 개인하수처리시설
- 자연경관과 산림 훼손
- 재해 위험과 하류부 영향
- 인근 주택의 일조·소음·분진 피해
- 성장관리계획과의 적합성
법령에서 건축 가능한 용도라도 개발행위허가 기준을 충족하지 못하면 허가가 제한될 수 있습니다.
일정 규모 이상의 개발이나 조례에서 정한 대상은 지방도시계획위원회 심의를 거칠 수 있으며, 심의 과정에서 도로 확장·배수시설·조경·차폐시설 등의 보완조건이 부과될 수 있습니다.
농지나 산지에도 공장·창고를 지을 수 있나요?
토지의 지목이나 현황이 전·답·과수원이라면 농지전용허가 또는 농지전용협의가 필요할 수 있습니다.
임야이거나 산지관리법상 산지에 해당하면 산지전용허가·신고 또는 산지일시사용 절차를 검토해야 합니다.
계획관리지역은 국토계획법상 용도지역이고, 농지나 산지는 토지의 현황과 개별법에 따라 판단합니다.
따라서 계획관리지역이라는 이유만으로 농지전용이나 산지전용 절차가 면제되지 않습니다.
농지에서는 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 농업진흥지역 편입 여부
- 농지전용 허용 여부
- 농지보전부담금
- 진입로에 포함된 농지의 전용
- 배수로와 농업생산기반시설 사용
- 주변 농지의 영농 피해
산지에서는 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 보전산지 또는 준보전산지 여부
- 평균경사도와 표고
- 산지전용 가능 면적
- 입목축적과 산림조사
- 재해방지시설
- 대체산림자원조성비
- 진입도로의 산지전용
토지 일부만 공장부지로 사용하더라도 진입도로·법면·배수시설을 포함하면 전용면적이 예상보다 커질 수 있습니다.
공장설립 승인과 건축허가는 어떤 순서로 진행하나요?
공장설립 절차는 사업계획과 부지 조건에 따라 달라집니다.
일반적으로는 다음 순서로 검토합니다.
- 제조업종과 생산품을 확정합니다.
- 제조공정도와 기계설비 목록을 작성합니다.
- 건축법상 용도와 공장 해당 여부를 판단합니다.
- 계획관리지역과 조례에서 허용되는지 확인합니다.
- 성장관리계획과 지구단위계획을 확인합니다.
- 개발행위·농지·산지·환경 규제를 검토합니다.
- 공장설립 승인 또는 창업사업계획 승인의 대상인지 판단합니다.
- 개발행위허가와 건축허가 등 의제 가능한 인허가를 정리합니다.
- 공장 건축과 기계설비 설치를 진행합니다.
- 공장설립 완료신고와 공장등록 절차를 진행합니다.
개별입지에서 공장을 설립할 때에는 공장설립 승인 과정에서 관련 인허가가 의제될 수 있지만, 모든 절차가 자동으로 처리되는 것은 아닙니다.
신청서와 사업계획서에 의제받으려는 인허가 내용과 도서를 정확하게 포함해야 하며, 관계기관 협의조건도 이행해야 합니다.
환경 인허가는 어떤 내용을 확인해야 하나요?
공장 가능 여부를 판단할 때 건축물의 외형보다 생산공정에서 발생하는 오염물질을 먼저 확인해야 합니다.
주요 환경 검토항목은 다음과 같습니다.
- 대기배출시설 설치허가 또는 신고
- 폐수배출시설 설치허가 또는 신고
- 소음·진동배출시설 설치허가 또는 신고
- 악취배출시설 신고
- 폐기물 처리계획과 보관시설
- 비산먼지 발생사업 신고
- 특정토양오염관리대상시설 신고
- 위험물 또는 유해화학물질 관련 절차
- 개인하수처리시설 설치
- 가축분뇨·상수원·수질보전 관련 입지제한
같은 업종이라도 원료, 설비 용량, 연료 종류 및 폐수 발생량에 따라 배출시설 해당 여부가 달라집니다.
기계설비를 나중에 변경하면 환경 인허가와 공장등록 내용을 함께 변경해야 할 수도 있습니다.
허가 가능성을 검토할 때는 단순 업종명뿐 아니라 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
- 전체 제조공정도
- 원료와 생산품 목록
- 설비명과 용량
- 연료 사용량
- 용수 사용량
- 폐수 발생량과 처리방법
- 대기오염물질 발생·방지시설
- 소음·진동 발생설비
- 폐기물 종류와 예상 발생량
소규모 환경영향평가도 받아야 하나요?
계획관리지역에서 시행하는 개발사업은 사업계획 면적에 따라 소규모 환경영향평가 대상이 될 수 있습니다.
「환경영향평가법 시행령」 별표 4는 관리지역의 사업계획 면적 기준을 구분하고 있으며, 계획관리지역에서는 원칙적으로 사업계획 면적이 1만 제곱미터 이상인 개발사업이 검토 대상이 됩니다.
다만, 계획관리지역에 설치하는 사업계획 면적 3만 제곱미터 미만의 창고 또는 주차시설 설치사업은 「환경영향평가법 시행령」 별표 4의 비고에 따라 소규모 환경영향평가 대상에서 제외될 수 있습니다. 이 예외는 창고·주차시설에 관한 규정이므로 공장에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 창고와 공장이 함께 설치되는 복합개발, 다른 시설이 포함된 사업, 인접 토지의 누적개발 및 사업 분할에 해당하면 별도로 판단해야 합니다.
다만 사업을 여러 차례 나누어 시행하거나 인접 사업과 연계되는 경우에는 누적 면적이나 동일 사업 여부가 문제될 수 있습니다.
지구단위계획, 성장관리계획, 다른 법률에 따른 승인 및 사업의 구체적인 형태에 따라 대상 판단이 달라질 수 있으므로 토지 분할이나 단계별 개발을 계획할 때 관계기관에 먼저 확인해야 합니다.
소규모 환경영향평가는 개발행위허가 후에 형식적으로 진행하는 절차가 아니라 원칙적으로 사업 승인 전에 협의를 완료해야 하는 절차입니다.
주변에 주택이 있으면 공장 허가가 어려운가요?
주택과 가깝다는 이유만으로 모든 공장이 금지되는 것은 아니지만, 환경 민원과 개발행위허가 심사에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
다음 시설은 주변 주거지와의 관계를 특히 주의해야 합니다.
- 소음이나 진동이 큰 제조시설
- 도장·도금·세척 공정이 있는 공장
- 분진이나 냄새가 발생하는 시설
- 야간에 가동하는 공장
- 대형 화물차 운행이 많은 창고
- 폐기물이나 원료를 야외에 보관하는 시설
- 냉동기와 압축기 등 실외설비가 있는 창고
필요한 경우 건축물 이격, 방음벽, 차폐수목, 밀폐시설, 차량 동선 조정 및 가동시간 제한 등의 저감대책을 마련해야 합니다.
법적 허용 여부와 별개로 지속적인 민원이 예상되면 실제 사업 운영이 어려워질 수 있으므로 현장조사와 주민 생활환경 검토가 필요합니다.
기존 공장이나 창고를 매입하면 바로 사용할 수 있나요?
기존 건축물이 있다는 이유만으로 적법성과 사용 가능성이 보장되지는 않습니다.
매입 전에는 다음 자료를 확인해야 합니다.
- 등기사항증명서
- 토지대장과 지적도
- 건축물대장
- 건축허가 및 사용승인 도서
- 개발행위허가서와 준공도서
- 공장등록증명서
- 환경 인허가증
- 소방 관련 검사자료
- 농지·산지전용 허가와 준공자료
- 도로 사용승낙서와 배수 동의서
- 위반건축물 표시 여부
건축물대장상 창고를 공장으로 사용하거나 허가받지 않은 가설건축물·증축 부분을 사용하는 사례도 있습니다.
기존 사업자의 공장등록이나 환경 인허가를 새 사업자가 그대로 승계할 수 있는지도 별도로 확인해야 합니다.
업종이 바뀌면 기존 공장에 적법하게 입주할 수 있는지 처음부터 다시 검토해야 합니다.
토지계약 전에는 어떤 순서로 검토해야 하나요?
계획관리지역에서 공장이나 창고 부지를 계약하기 전에는 다음 순서로 확인하는 것이 안전합니다.
- 생산품·보관품과 실제 사업방식을 확정합니다.
- 건축법상 공장·창고·근린생활시설 중 어디에 해당하는지 판단합니다.
- 토지이용계획확인서에서 용도지역과 중첩 규제를 확인합니다.
- 국토계획법 시행령 별표 20과 지방자치단체 조례를 확인합니다.
- 성장관리계획의 관리유형·허용용도·도로기준을 확인합니다.
- 지적도와 현황측량을 통해 진입도로를 검토합니다.
- 개발행위허가 기준과 도시계획위원회 심의 가능성을 확인합니다.
- 농지전용·산지전용 가능성과 부담금을 검토합니다.
- 공장설립 승인·등록 대상과 의제 인허가를 확인합니다.
- 대기·폐수·소음·진동 등 환경 인허가를 검토합니다.
- 소규모 환경영향평가 대상 여부를 확인합니다.
- 관계부서 사전협의 후 계약조건을 결정합니다.
허가 여부가 확정되지 않은 상태에서 계약한다면 개발행위허가, 공장설립 승인 및 환경 인허가가 불가능할 때 계약을 해제할 수 있도록 특약을 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
계획관리지역이라는 사실만으로 사업 가능성을 판단하면 안 됩니다
계획관리지역은 공장이나 창고 입지로 검토할 수 있는 용도지역이지만, 허가 가능성을 보장하는 표시는 아닙니다.
실제 사업 가능 여부를 판단하려면 다음 질문에 모두 답할 수 있어야 합니다.
- 계획한 시설은 건축법상 공장인가, 창고인가
- 제조업종과 생산공정은 무엇인가
- 국토계획법과 조례에서 허용되는가
- 성장관리계획의 관리유형과 허용용도에 맞는가
- 대형 차량이 통행할 진입도로가 확보되는가
- 개발행위허가의 경사도·배수·경관 기준을 충족하는가
- 농지전용이나 산지전용이 가능한가
- 공장설립 승인 또는 등록이 필요한가
- 대기·폐수·소음·진동 배출시설에 해당하는가
- 소규모 환경영향평가 대상인가
- 주변 주거지와 환경 민원을 관리할 수 있는가
토지의 가격과 면적만 비교하기보다 제조공정, 배치계획 및 필요한 인허가를 먼저 검토해야 예상하지 못한 설계변경과 사업 지연을 줄일 수 있습니다.
더베스트행정사 사무소는 토지의 지번과 사업계획, 제조공정 및 건축계획을 바탕으로 계획관리지역의 건축제한, 성장관리계획, 개발행위허가, 농지·산지전용, 공장설립 및 환경 인허가의 주요 쟁점을 종합적으로 검토해 드립니다.
토지·공장 인허가 상담 안내
계획관리지역의 공장·창고 입지 검토, 토지 매입 전 인허가 가능성, 개발행위허가, 공장설립 및 환경 인허가 검토가 필요하면 문의하시기 바랍니다.
더베스트행정사 사무소
대표행정사 김기서
전화 010-4331-3992 / 031-364-8353
이 글의 검토 법령 및 기준
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조·제58조·제59조·제75조의2부터 제75조의4·제76조부터 제78조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제56조·제57조·제71조·제84조·제85조 및 별표 1의2·별표 20
- 「건축법」 및 「건축법 시행령」 별표 1
- 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」과 같은 법 시행령
- 「농지법」과 같은 법 시행령
- 「산지관리법」과 같은 법 시행령
- 「대기환경보전법」
- 「물환경보전법」
- 「소음·진동관리법」
- 「환경영향평가법」 및 같은 법 시행령 별표 4
- 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례
- 해당 지역의 성장관리계획 결정도서와 시행지침
검토 기준일: 2026년 8월 30일
※ 이 글은 일반적인 법령과 인허가 기준을 설명한 자료입니다. 실제 공장·창고의 입지와 허가 가능 여부는 토지 위치, 제조업종, 생산공정, 건축물 규모, 지방자치단체 조례, 성장관리계획, 개별법상 규제 및 관계기관 협의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
다음 글에서는 ‘공장·창고 부지의 진입도로는 어떻게 확인할까요? 건축법상 도로·현황도로·도로점용·대형차량 통행 검토법’을 살펴보겠습니다.
답글 남기기